加强物业纠纷源头治理 构建和谐物业服务关系,业主,小区,以下问题
2024-10-08 13:04:42
加强物业纠纷源头治理 构建和谐物业服务关系,业主,小区,以下问题
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近年来(lai)，随着城市化(hua)进程的加速推进，社区生活成为现代城市生活的重要组成部分。然而，业主与物业公司间的矛盾却日(ri)益凸(tu)显：业主责(ze)怪物业公司服务不(bu)到位，物业公司抱怨业主拖欠物业费导致物业运(yun)营困难；业主因种种原因联合拒(ju)交物业费，物业公司则(ze)对未交费业主提起诉讼。经笔者统计，2021年至2024年6月30日(ri)，山西省高平市人民法院共受理物业服务合同纠纷案件503件，分析此类案件，物业服务关系(xi)中主要存在以下问题(ti)：
一是物业管理存在缺陷。一方面开(kai)发商遗留(liu)问题(ti)较多，部分小区开(kai)发商存在房(fang)屋质量瑕(xia)疵、配(pei)套设施不(bu)健(jian)全、小区绿化(hua)不(bu)达标等问题(ti)，导致物业管理对象存在先天(tian)不(bu)足，后续物业服务难度加大。另一方面物业公司出于成本考虑，对保安(an)、保洁等服务人员缺乏系(xi)统的岗前培训，普遍存在服务意识不(bu)足、运(yun)作不(bu)规范(fan)、缺乏专业化(hua)队伍等相关问题(ti)，在小区内安(an)全排查、卫生清洁、公开(kai)公示等方面存在瑕(xia)疵。
二是业主观念存在误区。部分业主无法清晰分辨物业公司的服务范(fan)围，往往将房(fang)屋质量问题(ti)、小区车位设置不(bu)足、装修噪音等全部归咎于物业公司。部分业主共有(you)财产观念淡薄，认为物业管理服务可有(you)可无，未能意识到物业管理是使(shi)小区房(fang)产保值升值的一种投资行为，参与小区综(zong)合治理的积极性(xing)不(bu)高，导致业主大会(hui)成立难、召开(kai)难、运(yun)作难，且部分业委会(hui)的人员结构(gou)不(bu)理想，代表业主行使(shi)职权的动力不(bu)足，缺少维权专业知识，难以发挥(hui)真正作用。
三是监(jian)管制度存在空(kong)白。由于物业服务缺乏相应的行业管理标准，物业服务合同中对物业服务内容的约定高度概括，导致物业服务的范(fan)围及标准在认识上存在较大差异，业主将在居住中遇到的问题(ti)全部归责(ze)于物业公司服务不(bu)到位，而物业公司认为业主吹(chui)毛求疵，其(qi)已经提供了与物业费标准及物业服务星级相匹配(pei)的服务。如何认定物业公司提供的服务是否构(gou)成违约及违约的程度，缺乏准确客(ke)观的评价监(jian)管制度。
针对上述问题(ti)，如何源头(tou)化(hua)解矛盾，避免物业纠纷大量成诉，笔者提出如下对策建议：
一是强化(hua)普法宣(xuan)传。一方面，常态(tai)化(hua)发布物业纠纷普法材(cai)料，普及物业法律知识，向业主宣(xuan)传共有(you)财产理念，使(shi)业主认识到良(liang)好的物业服务是房(fang)屋保值和(he)增值的保障。另一方面，定期(qi)选取典型案例开(kai)展(zhan)巡回审判，邀(yao)请物业公司、业主参加旁(pang)听，定期(qi)发布物业纠纷典型案例，加强宣(xuan)传报道，放大示范(fan)效应，使(shi)业主明确物业服务范(fan)围，提高业主的理性(xing)维权意识。
二是完善物业服务准入规则(ze)和(he)监(jian)督评价机制。物业主管部门和(he)行业协会(hui)要加强物业服务行业管理，完善物业企业准入门槛和(he)退出机制；要加强行业监(jian)管，明确物业服务标准，细(xi)化(hua)服务范(fan)围，建立物业服务企业综(zong)合评价机制，加大对物业服务企业的巡查力度，对发现的问题(ti)及时公开(kai)通报，责(ze)令完善整改，进而提升物业服务水平。
三是加强业委会(hui)建设。政府(fu)主管部门要指(zhi)导推动小区成立业主委员会(hui)，并支持业委会(hui)行使(shi)职权。业委会(hui)对于物业公司提供的服务及时审查监(jian)督，对于损(sun)害业主利益的行为，及时采取措施加以维护，与物业公司建立谈判平台。
四是建立多元解纷机制。充分发挥(hui)街道、居委会(hui)、小区业委会(hui)的作用，将解纷力量下沉到街道办事处、居委会(hui)，搭建诉前调解平台，构(gou)建物业纠纷多元解纷机制，利用区位优势将纠纷化(hua)解于萌芽阶(jie)段。
来(lai)源：人民法院报
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